مشكل قيمت‌ها كجاست
بيت‌الله ستاريان
براساس آخرين آمار وزارت راه و شهرسازي متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني طي ارديبهشت تا خرداد سال جاري دو ميليون تومان افزايش داشته است. در اظهارات پيشين خود درباره تحولات بازار مسكن، بارها به اين نكته اشاره كرده‌ام كه براي پرداختن به مشكلات مسكن نمي‌توان بازه زماني كوتاه‌مدتي را تعيين كرد و گفت «الان» چه بايد كرد؟ چراكه براي حل معضلات اين بازار بايد برنامه‌ريزي بلندمدت داشت و البته اعتقادي كه «مشكلي» وجود دارد و به اين سادگي نيز قابل حل نيست. مشكلي كه 40 سال حل نشده چگونه امكان دارد با چند برنامه و سياست يك معاونت حل شود؟
درست است در چند سال اخير عواملي براي بي‌ثباتي بازار ارز معرفي شده كه شايد پرتكرارترين آن نيز نرخ ارز بوده و در هر جهتي كه حركت كرده حتي اگر قيمتش افت نيز داشته باشد، باز هم قيمت مسكن افزايش مي‌يابد. گرچه نمي‌توان از تاثيرات ارز بر بازار مسكن چشم‌پوشي كرد اما بايد دقت كرد كه تنها يكي از پارامترهاست. مهم‌ترين عواملي كه قيمت مسكن را دستخوش تغيير قرار مي‌دهند، كمبود مسكن، نداشتن توليد به اندازه تقاضا و درنظر نگرفتن نيازهاي سالانه‌اي است كه به واسطه ازدواج يا استقلال جوانان در بازار مسكن ايجاد مي‌شود. اين موارد براي تصميم‌گيري درخصوص بازار مسكن لحاظ نمي‌شود و به جاي آن مسوولان بر آمار خانه‌هاي خالي تاكيد مي‌كنند. تاكيد بر خانه‌هاي خالي نشان‌دهنده نبود اعتقاد بر وجود مشكلي اساسي در بازار مسكن كه همان نبود عرضه متناسب با تقاضاست. با ناديده گرفتن «كمبود عرضه» قيمت‌ها نيز روند صعودي خود را ادامه مي‌دهند. نياز مسكن در كشور علاوه بر نياز ساليان پيش، نيازهايي نيز در هر سال ايجاد مي‌شود كه براي جبران آن نياز به برنامه‌اي بلندمدت است. براي فرار از اين برنامه، صورت مساله را كم اهميت جلوه مي‌دهيم و گمان مي‌بريم كه با ساخت سالانه 50 تا 60 هزار خانه مي‌توان نيازها را طي 4 يا 5 سال پوشش داد و قيمت‌ها را نيز به تبع آن كنترل كرد. بايد به اين نكته توجه كرد كه تلاطم در بازارهاي موازي مانند طلا يا ارز موقتي است و پس از اعمال سياست‌هايي كنترل مي‌شود، اما وضعيت در بازار مسكن بدين‌گونه نيست، چراكه اين بازار سرمايه عظيمي دارد. چرا مسكن بدين صورت است؟ زيرا زيرساخت‌هاي ساخت سالانه يك ميليون و 500 هزار مسكن را نداريم و از سويي عرضه زمين شهري نيز وضعيت خوبي ندارد. تا زماني كه به آنها توجه نشود، سياستگذاري معنايي ندارد. برنامه‌هاي به اين كوچكي نمي‌تواند بر بازار مسكن تاثيرات قوي بگذارد.